不動産取得税の計算方法と軽減措置

不動産取得税とは

不動産取得税とは、土地建物等の購入に際し、その所有者に課せられる税金です。
これは、購入後１回のみ賦課されます。
以下では、新築の住宅用不動産購入のケースを前提に、計算等の概要を見ていきます。

不動産取得税の計算

不動産取得税（Ａ）の計算方法は、原則、以下の通りです。

• Ａ＝課税標準額×４％

ここで、課税標準額＝不動産の購入価格、とはなりません。
課税標準額の計算には、以下のプロセスを経ることになります。

• ①住宅が完成する
• ②市区町村の実地調査等により、不動産の価値が評価される
• 　（固定資産税評価額決定）
• ③課税標準の特例等が適用される
• 　（例：新築住宅の取得に係る１，２００万円控除）
• ④課税標準額の決定

上記で計算される、固定資産税評価額は、概ね、時価の７０％程度といわれています。

新築住宅の取得に係る特例

新築住宅を購入した場合、１，２００万円の控除を受けられます。
主な、要件は以下の通りです。

類型	種別	床面積(㎡)
		下限	上限
一戸建て		５０	２４０
共同住宅等	貸家	４０
	貸家以外	５０

上記、共同住宅等とは、アパート／マンション等を想定しています。
また、当該各床面積は、独立した区画（居住の用に供する占有部分毎）に判定されます。
したがって、大規模マンション等でも、一区画毎が要件を満たすならば、適用可です。

なお、別荘は当該適用対象外です。
また、母屋と附属関係にある離れ・物置・車庫等は、その合計で計算します。

さらに、当該家屋が認定長期優良住宅に該当する場合、控除額：１，３００万円となります。
（期限：平成２８年３月３１日）

一方、宅地評価土地の計算についても、１／２となる特例措置が設定されています。
（期限：平成３０年３月３１日）

新築住宅用土地の取得に対する税額の軽減

上記、新築住宅の取得に係る特例の要件を満たす場合、土地につき、税額軽減があります。
主な要件は、以下の通りです。

土地の購入時期		軽減額 （下記①②の高い方）
新築前	新築後
３年以内	１年以内	①１５０万円×税率 ②(土地１㎡当り固定資産税評価額×１／２)×(住宅床面積×２(２００㎡限度))×税率

上記、「新築後」とは、以下のケースが想定されます。

• ・借地に家屋を新築後、敷地を購入した場合
• ・土地付き建売新築家屋の購入

不動産取得税の税率

土地、住宅用家屋につき、不動産取得税の本則税率は、４％となっています。
しかし、平成３０年３月３１日までは、特例税率：３％が適用されます。

軽減措置を受けるための手続き／申請

上記軽減措置を受けるためには、原則、取得後：６０日以内の申告が必要です。
ただし、各自治体により取扱いが異なる場合もあります。
必ず、事前確認しておきましょう。
なお、主な提出添付資料は以下の通りです。

• ・建築工事請負契約書
• ・建築確認済書
• ・土地売買契約書
• ・最終代金領収書
• ・登記簿謄本

不動産取得税の計算（具体例）

不動産取得税の具体的計算例は以下の通りです。

• ・一戸建て新築家屋等を購入
• 　（床面積：１５０㎡、土地面積：２００㎡）
• ・固定資産税評価額
• 　（建物：３，０００万円、土地：４，０００万円）

• 【建物】
• 　（３，０００万円－１，２００万円）×３％＝５４万円（Ａ）
• 【土地】
• 　　１５０万円×３％＝４．５万円（Ｂ）
• 　　(４，０００万円÷２００㎡)×１／２×(２００㎡)×３％＝６０万円（Ｃ）
• 　　Ｂ＜Ｃ　∴Ｃ
• 　　４，０００万円×１／２×３％＝６０万円（Ｄ）
• 　　Ｄ－Ｃ＝０円（Ｅ）
• 【計算結果】
• 　　Ａ＋Ｅ＝５４万円