マンションの固定資産税と計算方法

固定資産税とは

固定資産税とは、１／１の土地建物等の所有者に対し、毎年課税される財産税です。
各資産は、時の経過等により価値が変動します。
（特に、建物は経年劣化により、価値が下がります）
以下では、住宅用マンションの取得ケースを前提に、計算等の概要を見ていきます。

固定資産税の計算

固定資産税（Ａ）の計算方法は、原則、以下の通りです。

• Ａ＝課税標準額×税率：１．４％

なお、税率は各自治体毎に異なります。
課税標準額の計算には、以下のプロセスを経ることになります。

• ①不動産を取得する
• ②市町村等の実地調査等により、不動産の価値が評価される
• 　（固定資産税評価額決定）
• ③課税標準の特例等が適用される
• 　（例：住宅用地に対する課税標準の特例）
• ④課税標準額の決定

土地及び建物の固定資産税評価額は、原則、３年毎に、見直し計算が行われます。
（地方税法第３４９条第１項～３項）
なお、直近の見直し時期は、平成２７年度となっています。
価格等の決定後、固定資産課税台帳へ登録され、役場等にて、閲覧可能となります。

また、課税標準額合計が、下記未満の場合、原則、固定資産税はかかりません（免税）。

区分	金額(万円)
土地	３０
家屋	２０

住宅用地に対する課税標準の特例計算

住宅用地の場合、課税標準の軽減措置が受けられます。
具体的には、以下の通りです。

区分	種別	課税標準の圧縮
住宅用地	小規模住宅用地	１／６
	上記以外	１／３

住宅用地のうち、１戸につき、２００㎡までの部分は、小規模住宅用地に該当します。
マンションの場合、敷地面積を戸数で割った面積にて、計算／判定します。
個々の面積が２００㎡以下であれば、土地の共有持分に関係なく、適用できます。

住宅用地が２００㎡を超える場合、原則、取扱いは以下の通りです。

• ・２００㎡まで：１／６評価
• ・２００㎡超の部分：１／３評価

新築住宅等に対する税額の軽減計算

新築住宅等の固定資産税では、各種の軽減措置が用意されています。
主な制度は、以下の通りです。

制度名	軽減税額	期間
新築住宅に対する固定資産税の減額(Ａ)	１／２	３or５年
認定長期優良住宅に対する固定資産税の減額(Ｂ)	１／２	５or７年
耐震改修された既存住宅に対する固定資産税の減額	１／２	１～３年
バリアフリー改修工事が行われた住宅に対する固定資産税の減額	１／３	１年
省エネ改修を行った既存住宅に対する固定資産税の減額	１／３	１年

各制度では、適用面積上限や、工事完了期限等の各種要件が設けられています。
また、同時に受けられない制度もあるため、注意します。

なお、マンション等は一般の木造住宅に比べ、軽減が優遇されています。
具体例は以下の通りです。

制度名	適用期間
	マンション等	それ以外
上記Ａ	５年	３年
上記Ｂ	７年	５年

※上記「マンション等」とは、以下の要件を満たすものです。

• ・主要構造部が耐火構造又は準耐火構造等である
• ・地上階数：３以上

マンションと一戸建て、固定資産税の比較

上記の通り、マンションは一戸建に比べ、優遇されているようにも見えます。
しかし、固定資産税はマンションの方が高い傾向にあるようです。
理由は、同㎡の場合、マンション建物の価値が、一戸建と比べ、相対的に高いからです。
一般に、

• ・マンション＝鉄筋コンクリート造
• ・一戸建て＝木造

という、構造上の差が、価値の違いに、影響しています。
また、マンションの方が長持ちする→価値が減りにくい／高止まり、となります。

一方、土地部分の計算では、マンションの方が安くなる傾向にあるようです。
理由は、１世帯（戸）当たりの土地持分が少なくなるからです。

トータル固定資産税で見れば、マンションの方が割高かもしれません。