不動産・サブリースと消費税の課税／非課税取引

消費税法上の非課税取引とは

不動産事業では、消費税の課税取引と非課税取引とが多く混在します。
賃貸物件管理事業では、管理戸数の分だけ影響は大きくなります。
また、オーナーと不動産会社との契約形態によっても、消費税の取扱いは異なります。
（特に、サブリースの場合）
以下では類型毎に概要を見ていきます。

消費税法上の非課税取引は、１３項目に分類されています。
（消費税法第６条、消費税法別表第一）

このうち、不動産事業で頻出するものは以下の通りです。

• ・土地の譲渡及び貸付
• ・住宅の貸付

土地の譲渡及び貸付に関する取引

不動産売買では、自社で土地を仕入れる場合と、そうでない場合があります。
前者では、在庫維持コストが発生する反面、当該取引は非課税となります。
一方、後者では仲介手数料等が発生するでしょう。
仲介手数料は、土地そのものの売買とはいえないため、消費税の課税対象となります。
（消費税法基本通達６－１－６）

また、土地に似たものとして、借地権等の権利があります。
これらの譲渡代金や貸付代金も非課税です。
（消費税法基本通達６－１－２）

ところで、土地を駐車場として貸付ける場合もあります。
駐車場の貸付は、消費税の課税対象となります。
しかし、以下のような場合は、土地の貸付として、非課税処理することができます。
（消費税法基本通達６－１－５）

• ・アスファルト舗装、個別の駐車区画等を設置しない
• ・車両等の管理をしていない

巷では、更地にロープだけで駐車区画を区切ったものも見受けられます。
これらも、消費税課税対象となる可能性が高いと思われます。
非課税と認定されるには、更地のままでの貸付が必要です。

住宅の貸付

典型例として、賃貸アパートの貸付が、該当します。
非課税取引には、家賃の他、敷金・礼金・共益費等も該当します。
（消費税基本通達６－１３－９）
また、駐車場代込みの家賃の場合、当該駐車場代も非課税です。
（駐車場別契約の場合は、課税となります）

ところで、物件によっては、事務所設置も認めている場合もあるでしょう。
その場合、「住宅用」とは認めれないため、非課税となりません。
では、当初住宅用として契約し、ある時期から事務所に転用した場合はどうでしょうか。

結論から述べると、非課税とはなりません。
課税仕入とするためには、賃貸契約書等の巻きなおしが必要となります。
（消費税基本通達６－１３－８）

また、アパート退去時には、原状回復費用が発生します。
当該費用は住宅の貸付に関連しそうですが、課税取引となります。
これは、敷金から捻出する場合であっても、同じです。

サブリースと消費税の関係

不動産管理会社と、賃貸物件オーナーとの間で転貸契約を締結することがあります。
（サブリース≒転貸契約）

サブリースには、家賃保証や非保証などの諸形態があります。
従来の管理代行では、当該管理料について、消費税が課税されます。
一方、サブリースの場合は、管理という概念が無くなります。
（ただし、集金家賃とオーナーへの支払差額が、実質的な管理料相当額です）

管理物件かサブリースか否かによって、税務処理が異なります。
通常、物件毎のサブリース契約状況を税理士・職員が把握すること困難です。
（随時、オーナーとの契約更新が行われる可能性があるため）

特に、契約戸数が１，０００戸を超えるような場合、管理も複雑となります。
よって、税理士が記帳代行等を受託している場合は、注意が必要です。

サブリース方式（Ａ）と管理料徴収方式（Ｂ）では、消費税の取扱いが異なります。
具体的には、以下の通りです。

方式	内容	不動産管理会社	オーナー
Ａ	家賃収入 （住宅）	非課税売上	非課税売上
	家賃支払	非課税仕入	-
	管理料相当額	家賃支払時にマイナス	家賃受取時にマイナス
Ｂ	家賃収入 （住宅）	-	非課税売上
	家賃支払	-	-
	管理料相当額	課税売上	課税仕入

収益計上時期は、ＡＢ方式共に契約書（※）が存在すると思います。
（※例：○○分家賃を月末までに集金し、翌１０日にオーナーへ支払う等）

一般に不動産会社とオーナーとの業務委託契約は、支払いまでが一連の範囲と思われます。
この場合、オーナーは契約内容に基づき、契約上の支払日に収益計上を行います。